ЖК Южная Битца, ДСК-1

Россия Московская область Битца п, Варшавское ш

6.8 2 10 1

Комментарии о жилом комплексе Южная Битца

Антон   18 января 2019, 14:29 Большой ЖК от солидного застройщика. Огромная площадь. Внушает опасения - реально ли построят, или зависнет стройка, как у Урбана. Ответить Татьяна > Антон   15 февраля 2019, 17:13 Пару месяцев назад смотрели с мужем здесь двухкомнатную квартиру в одной из новостроек. Понравилась хорошая современная планировка, просторные и светлые комнаты, достаточно большая кухня. Хорошо обустроена территория вокруг дома, есть большая детская площадка. Большой плюс этого жилого комплекса – свежий воздух и живописная природа, лесная посадка находится буквально в двух шагах. Так что для детей здесь настоящее раздолье. Минус – это конечно ... развернуть его расположение. К примеру, мне до работы пришлось бы добираться часа полтора с двумя пересадками. В общем, у кого нет личного транспорта, жить здесь не так комфортно. Ответить Дарья > Татьяна   18 марта 2019, 13:07 Да, мы тоже долго присматривались к самому расположению жилого комплекса, к планировкам и прочему. И только потом решили, что купим квартиру в этом ЖК. Основное, что понравилось, хорошая экология и уже развитая инфраструктура в этой местности. До метро пешком далековато, но транспорт ходит нормально. Да и пробки здесь сравнительно небольшие в час пик. Конечно, непонятно, будет ли застройщик соблюдать сроки строительства - ведь полностью ... развернуть комплекс будет выстроен в течение 10 лет. Хочется надеяться, что первую очередь сдаст без задержек - так хочется иметь собственное комфортное жилье! Ответить

Покупка квартиры на стадии котлована: аргументы за и против
Не только «цены ниже, риски выше»
Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Редакция IRN.RU разобралась, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргумент за: цена
Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», - отмечает эксперт.

В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», - говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».

Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».

Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории. «Так, в нашем жилом комплексе «Новая Звезда» квартиры на низкой стадии готовности стоили от 110 000 руб. за кв. м., а сегодня, перед сдачей 5-го - 6-го корпусов в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там достигает 160 000 руб.», - говорит первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Аргумент за: большой выбор
В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился на 53,5%»). В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства. «Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)», - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов. Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Аргумент за: разнообразный ассортимент
Большой выбор на этапе котлована характерен не только для рынка в целом, но и для конкретных проектов. По словам Марии Литинецкой, в среднем по рынку на момент ввода в эксплуатацию в доме остается 10-20% непроданных квартир (в массовом сегменте). Однако в наиболее ликвидных объектах показатель ниже и не превышает 10%. «В нашей компании к завершению строительства дома практически не остается свободных лотов. Например, в сданных в декабре двух жилых корпусах жилого комплекса «Невский» из 500 квартир и 116 апартаментов в продаже остались всего пять апартаментов и одна квартира», - утверждает Марина Любельская.

Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях. «Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые)», - рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

Аргумент против: высокие риски
Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см. «От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, - рекомендует Андрей Колочинский. - Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».

Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек. Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group»). Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.

Аргумент против: долго ждать
Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет. «Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», - говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

После окончания строительства ключи тоже выдаются не сразу. «Обычно после ввода дома в эксплуатацию на передачу квартир собственникам закладывается от трех до шести месяцев», - отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Таким образом, при покупке на котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в готовую квартиру, даже если застройщик не будет сильно срывать сроки ввода дома, получится года через три.

Аргумент против: нужно где-то жить
Сроки строительства связаны не только с долгим беспокойным ожиданием, но зачастую и с прямыми затратами. Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку.

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн. В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей. В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется.

Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн. То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения. Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду. Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

Аргумент против: цены растут не всегда
При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам. Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.

Аргумент против: остатки сладки
Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях тоже работает не всегда. Небольшое количество квартир в продаже остается только в наиболее востребованных проектах, в других этот показатель намного выше. «По данным на декабрь 2018 года, доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка фасада – введен в эксплуатацию) составляет от 16% до 99%», - говорит Наталья Шаталина. Около 15% квартир, по словам Татьяны Подкидышевой, распродаются только в течение двух-трех лет после сдачи в эксплуатацию.

Правда, в основном в продаже остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие многокомнатные. Но многие застройщики стараются придержать и самые популярные квартиры до конца. «Любой застройщик заинтересован в том, чтобы самые ликвидные квартиры не вымывались на старте. За счет их высокой востребованности такие лоты можно продать дороже на высокой стадии готовности дома. Поэтому застройщики обычно выводят в продажу только пулы квартир. Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает. Поэтому к окончанию строительства дома покупателям часто есть из чего выбрать, если, конечно, проект не окажется полностью распродан», - отмечает Мария Литинецкая.

Резюмируем
Покупка на ранних стадиях – это всегда большие риски, особенно в нынешней экономической ситуации. Поспешить с покупкой стоит, если очень понравился конкретный проект, который выставлен по привлекательной стоимости, а квартиры раскупаются быстро - чтобы не упустить понравившийся вариант. Особенно это касается небольших точечных проектов. Правда, лучше все равно не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы на трети или середине строительства. При этом нужно помнить о том, что риски сохраняются в любом случае.

irn.ru

Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов.

Декабрьские поправки в закон об участии в долевом строительстве не только расставили все точки над «i» в вопросе внедрения счетов эскроу, но и выявили целый ряд новых проблем. Рассмотрим некоторые из них в данной статье.

Декларирование свободы выбора между выплатами в компенсационный фонд и счетами эскроу
Принятые в конце декабря 2018 г. поправки в 214-ФЗ позволяют застройщикам привлекать деньги дольщиков при условии использования счетов эскроу либо выплаты взносов в компенсационный фонд. То есть теперь девелопер, вроде как, может выбирать между эскроу и выплатами в фонд.

Ограничения по выплатам в компенсационный фонд
Однако свобода данного выбора сразу же была ограничена статьей 8 закона. Она указала, что девелопер платит в компенсационный фонд только по тем ДДУ, которые заключаются и направляются на регистрацию уже после вступления в силу закона. Но это делается в тех случаях, когда самый первый договор долевого участия по этому же дому был направлен на регистрацию ещё до момента создания Фонда защиты прав дольщиков. Кроме того, исполнение обязательств застройщика в отношении каждого из дольщиков обеспечивается поручительством банка или страхованием ответственности строительной компании.

С другой стороны, если новые ДДУ не предусматривают страхование и поручительство в отношении каждого покупателя, а обязательства застройщика по передаче помещений обеспечиваются страховкой его ответственности или поручительством банка в отношении всего дома в целом, то вышеуказанные правила не применяются. Получается, что если строительная компания перечисляла выплаты в Фонд по таким ДДУ, то с 01.01.2019 года она уже не может производить отчисления по новым договорам. А что тогда делать? Срочно переходить на счета эскроу? Переоформлять страховку и поручительство в отношении каждого дольщика? Или всё-таки достаточно поручительства и страхования ответственности в отношении всего здания? Непонятно.

Распространение обязанности по работе со счетами эскроу на договоры, заключенные до 01.07.2019 года
Вслед за этим, в части 16 статьи 8 Федерального закона № 478 законодатель указал, что привлечение денег по ДДУ через счета эскроу по объектам, не введенным в эксплуатацию, является общеобязательным условием. И тут же распространил действие данного правила на все договоры, которые будут подписаны до 01.07.2019, но направлены на госрегистрацию после этой даты. И тогда выходит, что даже те застройщики, которые имеют сейчас усеченное право проводить выплаты в компенсационный фонд, должны будут перейти на эскроу, если не успеют получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания до 1 июля. Ну и какой тогда смысл было указывать в законе на возможность выбора между эскроу и выплатами? Последние все равно уйдут в прошлое.

При этом закон оговорил, что правительство РФ в своем постановлении вправе сформировать критерии, которые позволят привлекать деньги по ДДУ без использования эскроу.

Таким образом, закон сначала предоставил право выбора в использовании эскроу и выплат в компенсационный фонд, а затем резко ограничил возможность работы с компенсационным фондом и тут же признал полный приоритет эскроу. Вслед за этим, как говорится «не отходя от кассы», он разрешил правительству издать нормативный акт, позволяющий определить критерии, когда девелопер может привлекать деньги вообще без счетов эскроу. И все это законодатель умудрился изложить в одном нормативном акте. Потрясающая скорострельность.

Проект Минстроя
На днях Минстрой опубликовал проект постановления правительства о критериях, которые позволят застройщикам работать без счетов эскроу.

Если внимательно прочитать этот документ, то можно понять, что он не содержит такого условия, как выплата в компенсационный фонд. Подобного критерия (и даже слова!) вообще нет в проекте. То есть возможность работать без счетов эскроу напрямую не связана с обязанностью направлять платежи в компенсационный фонд. Застройщик вправе возводить здание без эскроу, если готовность объекта составляет от 30 и более процентов. А если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью, или девелопер обязуются передать объекты инфраструктуры в собственность государства или муниципалитета, то применяется понижающий коэффициент – 0,5. Для проектов, которые возводят застройщики, включенные в перечень системообразующих организаций Российской Федерации, используется коэффициент 0,2. При этом количество заключенных ДДУ должно подтверждать реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Застройщик может обойтись без эскроу и когда он работает в рамках программы реновации в Москве, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.

По реновации — все понятно. Там работы ведутся за счет Московского фонда реновации. А как быть в других случаях? Например, если девелопер застраховал свою ответственность или взял поручительство банка только на весь объект? Он и в фонд ничего не платит и счета эскроу не использует? И как вообще обеспечиваются обязательства застройщика, когда он привлекает деньги дольщиков при достройке проблемного объекта или если приобрел права после обанкротившейся компании? Получается, что никак? Тогда бы уж сразу написали, что эти застройщики могут работать без счетов эскроу и не перечислять деньги в компенсационный фонд. Здесь явно нужны уточнения.

Актуальная проблема перехода на проектное финансирование
А теперь о проблемах перехода на эскроу. Самая большая из них состоит в том, что далеко не все девелоперы обладают достаточным уровнем кредитоспособности. Это в итоге приведет к тому, что, когда наступит час «Х», некоторые застройщики вообще не смогут получить кредит.

Положение ЦБ РФ № 590-П предъявляет достаточно жесткие требования к банкам и заемщикам. Критерии оценки кредитоспособности застройщиков указаны в Приложении № 5 к этому документу. Так, Центробанк считает доказательством слабой кредитоспособности девелопера отсутствие залога или поручительства, расположение объекта на территории с низкой транспортной доступностью, высокую конкуренцию в районе строительства. Кроме того, целевая ссуда может быть признана рискованной, если компания существует менее двух лет или размер участия девелопера в работах собственными средствами составляет менее 5% от инвестиционной стоимости проекта. Нормативный акт содержит и другие факторы, позволяющие признать низким уровень кредитоспособности застройщика.

При этом следует помнить, что Положение ЦБ РФ определяет только общие параметры оценки кредитоспособности и качества ссуд. В свою очередь банки разрабатывают и пользуются своими регламентами. Последние ещё более жестко оценивают кредитоспособность заемщиков. Все это делает получение целевого кредита нетривиальной задачей. И в регионах уже есть многочисленные случаи, когда застройщики, имеющие хорошую кредитную историю, получали отказы от банков в связи с «низкой» кредитоспособностью. Эту проблему надо решать уже сейчас.

Выводы
Итак, законодатель четко указал на приоритетность эскроу перед выплатами в компенсационный фонд и сформулировал ситуации, когда девелопер может делать платежи без открытия счетов. Кроме того, он распространил требования об эскроу не только на ДДУ, которые будут заключаться после 01.07.2019, но и на все договоры, подписанные до этой даты и направленные после неё на регистрацию, если дом не введен в эксплуатацию. Таким образом, закон де-факто получил обратную силу. Причем на правоотношения, которые еще не наступили.

Одновременно законодатель сузил варианты применения выплат в компенсационный фонд. Правда, при этом он не до конца разъяснил ситуацию с договорами, по которым застройщик застраховал свою ответственность (взял поручительство) не по каждому ДДУ, а в целом на весь объект. Ну и наконец, ряд вопросов вызывает возможность правительства устанавливать критерии для работы без счетов эскроу. Точнее, данные вопросы вызывает проект Минстроя. Позволяя не использовать вышеуказанные счета, данный документ вообще не упоминает среди критериев способы обеспечения обязательств перед дольщиками. Получается, что при указанных условиях девелопер вправе привлекать деньги не только без счетов эскроу, но и без выплат в компенсационный фонд, без страхования своей ответственности и без поручительства. А это нонсенс.

И последнее, остаются вопросы, касающиеся оценки кредитоспособности застройщиков. В комплексе данные проблемы требуют скорейшего решения.

Ч.1.2 ст.3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года.

Ч.14 ст. 8 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 478 — ФЗ от 25.12.2018 года.

То есть до 20.10.2017 года.

Ч.16 ст. 8 Федерального закона № 478 — ФЗ от 25.12.2018 года.

И это неудивительно. Получается, что 1 июля 2019 года выплат вообще не будет.

«Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Утверждены Банком России № 590 — П от 28.06.2017 года.

Введены указанием ЦБ РФ № 5043 — У от 26.12.2018 года.

Источник: irn.ru

✍🏻Уважаемые участники, если вы хотите предложить новость группе - нажмите "Предложить новость" и мы обязательно её опубликуем.
👉🏻 Давайте делать группу вместе ! 🤝